Son yıllarda konut fiyatları rekor seviyelere ulaşarak yükselişini sürdürmekte. Türkiye genelinde bir konutun ortalama fiyatı 3 milyon lirayı aşarken, İstanbul’da bu rakam 4.5 milyon lirayı geçmiştir. Fiyatların yanı sıra kredi faiz oranlarının da yükselmesi konut alımını zorlaştırmaktadır.
Dolayısıyla, ev satın alacak olanların ileride sorun yaşamamaları için detaylı araştırmalar yapmaları ve aldıkları konut hakkında bilgi sahibi olmaları büyük önem taşımaktadır. Tapuda yer alan “kat irtifakı” veya “kat mülkiyeti” terimlerine odaklandığınızda, aslında büyük farkları olduğunu görebilirsiniz. Ancak, çoğu insan bu terimlerin ne anlama geldiğini bilmeden ev alımı yapıyor.
KANUN NE DİYOR?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kat mülkiyeti; tamamlanmış bir yapının katları, daireleri, dükkanları, mağazaları, depoları gibi ayrı ayrı ve bağımsız bir şekilde kullanılmaya uygun olan kısımları üzerinde, o gayrimenkulün sahibi veya ortak sahipleri tarafından bağımsız mülkiyet haklarının kurulmasıdır.
Öte yandan, kat irtifakı ise bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olacak veya olmakta olan bir veya birden fazla yapının bağımsız bölümleri için o arsanın sahibi veya ortak sahipleri tarafından irtifak hakkının kurulmasıdır.
YAPI İZNİ ALINMIŞ MI?
Özetle, kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir inşaatta hak sahiplerinin paylarını gösteren mülkiyet hakkını ifade ederken, kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda bağımsız bölümlerin net bir şekilde ayrıldığını belirtir. İnşaat sürecinde alınan kat irtifakı, inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine dönüştürülmelidir. Ancak, inşaat bitmiş olmasına rağmen bu dönüşüm yapılmamışsa, binaya yapı kullanım izni belgesi (iskan) verilmeyebilir ve bu da çeşitli sorunlara neden olabilir.
KRİTİK İSKAN DETAYI
İskan alınabilmesi için öncelikle binanın tamamlanmış olması gerekmektedir. Tamamlanan binanın projeleri, ilgili yetkililer tarafından kontrol edilir ve uygun bulunduğu takdirde iskan belgesi verilir. İskan başvurusu genellikle müteahhit tarafından yapılır ve ilgili harçlar da müteahhitin sorumluluğundadır. Ancak, bazı durumlarda müteahhitler, iskanı olmayan daireleri satıp insanlar yerleştikten sonra iskan başvurusunda bulunabilir ve bu durumda oluşacak maliyeti ev sahiplerinden talep edebilir. Ancak, kat malikleri bu ek masraflara karşı çıkabilir ve iskan alımı gecikebilir.
Eğer müteahhit, proje dışında bir inşaat yapmış ve belediye de buna onay vermemişse, hak sahipleri Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde bunu tespit ettirebilir ve aykırılıkların giderilmesini talep edebilirler. Bu gibi sorunlarla karşılaşmamak için “kat irtifakı” tapulu bir ev alırken, öncelikle belediyeye gidip iskan müracaatının yapıldığını, iskan alınıp alınmadığını ve inşaatın projeye uygun olup olmadığını tespit ettirmek önemlidir.
YIKIM RİSKİ
Eğer tapu üzerinde “kat irtifakı” bulunuyor ve henüz iskan müracaatı yapılmamışsa, dikkatli olmak önemlidir. Çünkü bu durum bir dizi sorunla karşılaşmanıza neden olabilir. Müteahhitin projeden sapması durumunda belediye yıkım kararı verebilir veya banka, yapıyı ekspertiz raporuyla değerlendirirken projeye uygun olmadığına karar verebilir ve kredi vermemeye karar verebilir. Bu nedenle, “kat irtifakı” tapulu bir ev alırken, iskan müracaatının yapıldığından ve projenin belediye tarafından onaylandığından emin olmak önemlidir.
BAŞVURU VARSA OTOMATİK GEÇİŞ
Ancak, her “kat irtifakı” tapunun iskansız olduğu düşünülmemelidir. İskan alınmış olabilir, ancak henüz kat irtifakı kat mülkiyetine dönüştürülmemiş olabilir. Üzerinde “kat irtifakı” kurulmuş ve iskan belgesi alınmış olan yapılar, bir kat irtifakına sahip ortak sahiplerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu dairesine gönderilmesi durumunda, zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil hiçbir belgeye gerek kalmaksızın kat mülkiyetine dönüştürülür. Daha önce kurulmuş olan “kat irtifakı” yapıların “kat mülkiyeti”ne dönüştürülmesi işlemi harç ve döner sermaye ücretinden muaf tutulur.
KAT MÜLKİYETİNİN AVANTAJLARI
Eğer bir konut “kat mülkiyeti” statüsüne sahipse, bu, inşaat projesinin ve diğer mevzuatlara uygun bir şekilde tamamlandığı anlamına gelir. Ayrıca, “kat mülkiyeti” apartman içindeki bağımsız bölümünüzün sınırlarını net bir şekilde belirler ve ev sahibi olarak sizin hak sahibi olduğunuzu gösteren en önemli belgelerden biridir. Kat malikleri, bağımsız bölümleri üzerinde satış, kiralama gibi haklara sahiptirler.
EK FATURA UYARISI
İskanı olmayan bir evde yaşamaya başladığınızda, kullanmış olduğunuz elektrik ve su bağlantıları genellikle şantiyeden (sanayi tipi) alınır. Bu durumda, normalde ödenmesi gereken faturaların daha yüksek olması muhtemeldir. Bu konu, kamuoyunun gündemine sıkça geldiği için zaman zaman bazı düzenlemeler yapılmaktadır.
